根抵当とは、あらかじめ極度額を設定しておき、その範囲の債務に対して抵当権が生じるというタイプの抵当権です。基本的に、不動産を新しく購入する場合、自己資金で賄うことができないため、銀行でローンを組んで支払いに充て、その不動産に抵当権を設定することになります。銀行実務では、このローン締結の際に付ける抵当権に根抵当権を設定させます。根抵当権は、何度も取引をする間で債務額が一定にならない状況を想定しており、一度の取引では根抵当権を設定する実益はありません。しかし、実務上はそのような運用になっています。
抵当権がついていたとしても、不動産売却をすることはできます。なぜなら、抵当権は付従性があるため、仮に所有者が変わっても意味を失わないからです。しかし、そこで問題が生じます。それは、抵当権がついた不動産を買いたいという人はあまりいないため、売ることが難しくなるということです。そのため、不動産売却をするにあたっては、抵当権をなくす必要があります。
このために取る方策としては、設定者が抵当権者に抵当を外してもらうよう交渉する必要があります。もちろん、債務が残っているのに外すことに同意する債権者はいません。そこで、不動産売却で得られた金額をもって充当することにすれば、応じてくれる場合があります。もちろん、この合意が成立しなければ抵当権は外せないので、しっかりと債権者と話し合い、交渉をする必要があるでしょう。
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